非美籍贷款申请指南2018-08-20T11:55:00+00:00

非美籍贷款申请指南 由ERIC CHEN, UCC撰写

非美籍的海外人士常用现金购买美国的房地产。其实事出有因:根据国家房地产 经纪人协会,用现金支付是让海外客户购买美国房地产的首要方法。

鲜为人知的是在美国购买房地产的外国人中有50%的选择用现金支付,而只有44%的人选择贷款。

对于美国中介和债权人来说,国际贷款市场代表着巨大机遇。从2015到2016年的期间,海外“上帝”在美国物业项目中投入了1016亿美元。与现有约223,058美元的房屋均价相比,他们更倾向于购买高价房产,约227,380美元。

那也是为什么现在越来越多的房产中介和债权人选择开拓该市场的原因。

与来自各国的“上帝”合作时,当然会存在一些差异。对于那些只与美籍“客户”合作的房地产专员和债权人来说,跟这些“上帝”合作的时候,他们则觉得有些担心。不过,没有什么事是解决不了的,尤其是想起那些“上帝”所带来的巨大机遇的时候就更坚信这个道理了。

听起来很有趣,更有趣的是审查非美籍的贷款申请

非美籍的两组客户:

拥有美国房权而非美籍的一般分为两大类:

第一类是那些到美国打工的人,他们通常是申请EB-3或者L-1签证的。还有那些持有可以给贷款单位认证的社保卡,信用证明书,工作收入证明书的人。换句话说,他们具备借款人应有的基本条件。唯一的区别是在他们的借款单上,“US Citizen”(美国公民)或“Permanent Resident”(永久居民)栏标记为“no”(无)。每当债权人提起非美籍的客户时,他们第一时间想到的是这类客户。

第二类就是UCC在本文所强调的重点,是那些在他们的国家生活,打工和没有社保的人。他们在美国也没有银行账户和他们所在的工作单位也不在美国。他们之所以购买美国的房地产可能是想投资,或是养老,或作为他们孩子赴美学习的住所。

处理抵押贷款的一些法子:

假如要处理某个正在在另一个国家(美国除外)生活和打工的潜在客户的借款单,那么会出现哪些问题,要记住什么,以下将是业务操作的流程:

1. 第一步相当简单:像往常一样申请贷款,尽管借款人不必填写社保卡号。

ITIN(个人税号)是一个别人经常提到的识别符号。这是由IRS(国内税务局)给非美籍的人编制的税号,相关资料可在www.bit.ly/29H6tcm官方网站参考。不过,UUC现所提供的业务则不需要ITIN,因为UCC所提供的服务不用买方缴纳交易税。

除此之外,贷款办理流程与美国公民的其实也相差无几。借款人只需提供相关信息如工作单位,银行账户等,尽管名字听起来与常见的似乎有所不同(因不在美国)。另一个区别是:UCC不用借款方证明信用状况,因为这是一个相当复杂的过程。取而代之的则是UCC要求借款人提交账户所在银行的推荐信以便确认借款人的廉洁资金情况。

2. 一定要清晰地掌握借款人赴美次数:经常,偶尔还是不常?这有助于了解为何他们要在美国购买房地产,因为毕竟没有人愿意在一个连自己都不会去的地方买房子。接着,如果他们在贷款期间赴美,所有的贷款方似乎都希望能亲自见他们。或许这些借款人只是单纯的想进行一段里程,所以在没有提出建议的情况下他们是不会露面的。因此,记得向他们发出见面邀请。

3. 联系借款人的重要方法之一。有的人或许喜欢直接打电话,因觉得既方便又快捷,但在时差的情况下拨打就相当麻烦。在此之际,电子邮箱则可以跟世界上的任何一个人联系。尽管如此,还要随时准备好给借款人打电话,并好好协商,处理好在贷款申请期间所出现的问题。

4. 需要了解借款人一般是希望怎么接收文件的?用邮箱接收还是邮寄?最好选用以上所说的那两种。使用邮箱,把电子版发送给借款人,这样他们不仅可以快速地查看文件,而且还可以仔细核对由FedEx快递或UPS发送的复件。不可否认的是差不多所有借款方都想以正式的方式接收文件,而这对他们来说是相当重要的。电子签名可用性不高,更不能向顾客发出“请打印并签字”的要求。

向申请人发送相关的资料,也需要注意的是::并非所有美国公开的原则都适用于海外人士。Privacy Act(隐私权法)和Credit Score Disclosure(信用评分)这两大资料是最好的例子,并不用发送给借款人。不过,如果是政策问题,则应把所有有关而公开的文件发送给他们,这是明智的决定。

5. 借款人是否给美国的银行机构付了一定的定金?如果还没支付,那么要交多少呢?(大多数贷方要求来之各国美国除外的借方给付相当高的定金数额,通常是买价的20%至30%至40%。那是因为很难判断非美籍借方的信用状况)。如果借方打算通过非美国银行机构把定金汇入,那么首先要通过保险公司的审核。

接下来,向所有权审计单位确认所需ID(有效身份证件如身份证);必须要有护照,有美国签证效果更佳。一般来说,所有权审计单位都需要以上所说的这两种ID。并向借方确认产权是个人名字或是LLC(责任有限公司)名字或是某个单位。

6. 另一个也要向买方确认的重要问题是:他们是否在他们国家的大使馆或美国总领事馆附近生活。请记住,如果您的贷款申请是在海外签署的,则必须通过美国外交部的审核。所有权审计单位将不接受任何未经美国外交官认证的贷款申请。

在某些情况下,非美籍的借款人将委托代理人入驻美国。这是一个惯例,但是需要注意的是:全权代理只适用于特定区域和特定郡县。若是在两个不同区域购买两个不同的房地产则需要两种不同的授权书。

未雨绸缪:

必须理解的是大部分非美籍的海外借款人的英语说得并不太好。根据国家房地产经纪人协会,虽然在美国买房子的人大部分来自于以英语为母语的国家如英国,加拿大等,但中国人仍然是重点客户(2015—2016年)。同时,在寻找相关的翻译服务平台的事宜上也变得更加容易。需要协助时,只要使用“谷歌”搜索便可。

除了遇到语言障碍以外,有时候还会遇到其他问题。许多穆斯林的虔诚深信在他们的宗教里是严厉禁止收取利息的。这就是为何贷款单位以他们的方式为他们提供财务资助而仍遵循宗教规律原则的原因。

由此可见,出于某些特殊原因,贷款专员以及房地产专员需对非美籍的借款人进行特殊的考量。对于把时间投资在该市场上的服务提供商来说,了解问题的复杂性,从而找出把贷款申请流程简单化的方法,他们就会取得相当的成果。

大部分非美籍的房地产买家都需要协助。与此同时,出借单位,房产中介也越来越多,相互竞争。你为何不抓住这个机会?

ERIC CHEN是UCC操作部总经理,是一个入驻Huntington Beach并专于零售贷款的单位。欢迎您通过Eric@ universalcommercialcapital.com或714-300-8223联系他。