Hướng dẫn xin vay cho khách hàng có quốc tịch ngoài Mỹ2018-08-13T12:41:07+00:00

SOẠN BỞI ÔNG ERIC TRAN, UCC

Những người đến từ các quốc gia khác ngoài Mỹ thường dùng tiền mặt để mua bất động sản tại Mỹ. Điều này là có lý do;theo Hiệp Hội Những nhà môi giới bất động sản Quốc Gia, chi trả bằng tiền mặt là phương cách số 1 để những khách hàng nước ngoài có thể sở hữu bất động sản ở Mỹ.

Một điều ít được biết đến là trong số những người nước ngoài mua bất động sản tại Mỹ thì có đến 50% trong số họ chi trả bằng tiền mặt, trong khi số người vay mua thế chấp chỉ chiếm 44%

Đối với các nhà cho vay và môi giới tại Mỹ thì thị trường người vay đến từ các quốc gia khác biểu trưng cho một cơ hội cực kỳ lớn lao. Trong năm từ 2015 đến 2016, các “vị thượng đế” nước ngoài đã chi hơn 102,6 tỷ đô-la vào bất động sản dân dụng ở Mỹ. Họ cũng có khuynh hướng mua những loại bất động sản giá cao, khoảng 227.380 đô-la Mỹ, hơn là những loại có giá bán hiện hữu trung bình, khoảng 223.058 đô-la Mỹ.

Đó cũng là lý do tại sao ngày càng nhiều nhà môi giới và cho vay hướng rộng vào thị trường này.

Dĩ nhiên là cũng có một vài khác biệt khi làm việc với các “Thượng Đế” đến từ các quốc gia khác. Đối với những chuyên gia bất động sản và cho vay mà thường chỉ cộng tác với những “thân chủ” ở Mỹ thì họ lại khá lo ngại khi làm việc với các “Thượng Đế” như vậy. Tuy nhiên, điều gì cũng có thể giải quyết và vượt qua được, nhất là khi nghĩ về cơ hội cực kỳ lớn lao thiết thực mà những “Thượng Đế” này sẽ đem lại.

Nghe thật là thích thú, và đặc biệt khi xem xét toàn cảnh việc xin vay đối với khách hàng đến từ quốc gia ngoài Mỹ

Hai nhóm khách hàng đến từ quốc gia ngoài Mỹ

Những người có quốc tịch ngoài Mỹ mà sở hữu bất động sản ở Mỹ thường được phân làm 2 nhóm:

Nhóm đầu gồm có những người đến Mỹ làm việc, thường theo chương trình visa EB-3 hay L-1. Những vị ngày thường có mã số Bảo Hiểm Xã Hội, lịch sử tín dụng, và thông tin nơi làm việc mà đơn vị cho vay có thể chứng thực được. Nói cách khác, họ đáp ứng đủ các tiêu chuẩn cần có của bên vay thông thường. Điều khác biệt duy nhất là trên đơn xin vay của họ, mục “US Citizen” (công dân Mỹ) hay mục “Permanent Resident” (thường trú nhân) được đánh dấu “no” (không). Khi những nhà cho vay nói về các khách hàng có quốc tịch ngoài Mỹ thì thường là họ nghĩ ngay đến những người thuộc nhóm này.

Nhóm thứ hai chính là nhóm mà UCC sẽ tập trung nhiều trong bài viết này, bao gồm những người sống và làm việc ở nước bản địa của họ và không có mã số Bảo Hiểm Xã Hội. Họ cũng không có tài khoản ngân hàng tại Mỹ và công ty họ làm việc cũng không đặt tại Mỹ. Có lẽ họ mua bất động sản ở Mỹ là để đầu tư, hay nghỉ dưỡng, hoặc làm nơi cư trú cho con họ đến học tập tại Mỹ.

Một số mẹo để giải quyết xin vay thế chấp

Giả dụ cần giải quyết một đơn xin vay của một khách hàng tiềm năng đang sống và làm việc ở một nước khác (ngoài Mỹ), sẽ có những câu hỏi gì, cần ghi nhớ những gì, thì sau đây sẽ là một số thường lệ:

1. Bước đầu tiên khá đơn giản: tiến hành làm đơn xin vay như thường, mặc dù vị trí điền mã số Bảo Hiểm Xã Hội của người vay vẫn để trống.

Một ký hiệu định danh khác có thể thường được nghe đến là ITIN (gọi là Mã Số Thuế Cá Nhân). Đây là mã số mà người không phải quốc tịch Mỹ có thể nhận được bởi IRS (gọi là Sở Thuế Vụ), và mọi thông tin thêm có liên quan có thể tham khảo tại www.bit.ly/29H6tcm. Tuy nhiên, với loại nghiệp vụ mà UCC hiện cung cấp thì lại không cần đến ITIN, bởi vì những giao dịch của UCC không đòi hỏi nghĩa vụ chịu thuế bên phía người mua.

Ngoại trừ điều đó ra thì tiến trình xin vay cũng không quá khác biệt so với tiến trình của người vay là công dân Mỹ. Người vay sẽ cần liệt kê những thông tin liên quan đến nơi làm việc, tài khoản ngân hàng của họ, dẫu cho tên gọi nghe có vẻ khác với cái thường được thấy (vì là ở nước khác Mỹ). Một khác biệt nữa là: UCC không đòi hỏi lịch sử tín dụng của người vay vì đó là cả một tiến trình cực kỳ phức tạp. Thay

vào đó, UCC chỉ cần thư giới thiệu của ngân hàng mà người vay có tài khoản để xác minh độ liêm chính về nguồn vốn của người vay

2. Phải chắc chắn nắm được số lần người vay đến Mỹ: thường xuyên, thỉnh thoảng hay hiếm khi? Điều này giúp hiểu được tại sao họ muốn có bất động sản ở Mỹ, vì xét cho cùng thì ai lại chọn mua một ngôi nhà ở một nước mà họ chẳng bao giờ đặt chân đến?! Tiếp theo nữa, nếu họ tình cờ đến Mỹ trong lúc tiến trình cho vay diễn ra thì hầu hết những nhà cho vay đều muốn gặp họ trực diện. Có khả năng là những người vay này chỉ muốn làm một cuộc hành trình thông thường nên họ hầu như sẽ không muốn hiện diện nếu không được đề nghị, Vì vậy, cần nhớ gửi lời mời gặp gỡ đến họ!

3. Một điều cũng rất quan trọng khi tìm phương cách tốt nhất để liên lạc với người vay. Một số người có thể thích sự nhanh chóng hơn của những cuộc gọi trực tiếp, nhưng để kết nối được trong sự chênh lệch múi giờ thì lại khá rắc rối. Trong khi đó, email lại có thể giúp kết nối với bất cứ ai ở bất cứ nơi đâu. Dẫu vậy, cũng nên luôn sẵn sàng để làm một cuộc điện đàm lịch thiệp với người vay và làm rõ bất cứ câu hỏi nào mà sẽ phát sinh trong tiến trình xin vay.

4. Cần biết người vay thường sẽ muốn nhận hồ sơ bằng hình thức nào? Bằng email hay bằng dịch vụ gửi thư bảo đảm? Tốt nhất nên chọn cả 2 hình thức này. Hãy gửi cho người vay bản sao điện tử qua email để mà họ không những có thể nhanh chóng xem qua trước hồ sơ, mà còn tiếp tục xem xét kỹ hơn với bản in được gửi bằng chuyển phát nhạnh bảo đảm FedEx hay là UPS. Phải nhận thấy là hầu hết những người vay đều muốn nhận mọi hồ sơ theo một cách trang trọng, và điều này rất quan trọng với họ. Chữ ký điện tử thì sẽ không đủ khả dụng, và cũng chẳng thể yêu cầu khách hàng “ Hãy làm ơn in ra và ký nó!”

Cũng cần lưu ý về loại giấy tờ được gửi cho người vay như sau: Không phải tất cả những nguyên tắc công khai của Mỹ đều áp dụng cho người quốc tịch khác. Privacy Act (Luật về Quyền Riêng Tư) và Credit Score Disclosure (Công Khai Điểm Tín Dụng) là 2 ví dụ về những hồ sơ mà không cần gửi cho người vay. Tuy nhiên, sẽ rất là khôn ngoan khi gửi cho họ mọi hồ sơ công khai mà có liên quan nếu đó là vấn đề thuộc về chính sách.

5. Người vay liệu đã trả trước một phần (đặt cọc) qua một cơ quan ngân hàng Mỹ chưa? Nếu chưa, thì mức cọc sẽ là bao nhiêu? (Hầu hết những đơn vị cho vay đều

đòi người vay đến từ quốc gia ngoài Mỹ mức cọc khá cao, từ 20% đến 30% đến 40% giá mua. Đó là do thường rất khó để xác định được lịch sử tín dụng của người có quốc tịch ngoài Mỹ). Nếu người vay có kế hoạch chuyển tiền cọc điện tử từ một cơ quan ngân hàng ngoài Mỹ thì đầu tiên hãy đảm bảo là cần phải kiểm tra với công ty bảo chứng

Tiếp theo, cần kiểm tra với công ty xác minh quyền sở hữu về loại ID (giấy tờ chứng minh bản thân, ví dụ như chứng minh nhân dân) nào được cần; Passport (Hộ chiếu) thì bắt buộc phải có, thêm visa vào Mỹ sẽ càng tốt hơn. Thường thì công ty xác minh quyền sở hữu sẽ cần cả 2 hình thức ID này. Cũng cần hỏi người vay rằng quyền sở hữu bất động sản sẽ do họ đứng tên hay được để dưới hình thức của một LLC (công ty trách nhiệm hữu hạn) hay một đơn vị nào khác.

6. Một điều quan trọng khác cũng cần được hỏi người mua là: Ở tại nước bản địa của họ thì họ có sống gần Đại Sứ Quán hay Tổng Lãnh Sự Quán Mỹ không. Hãy nhớ rằng nếu hồ sơ cho vay phải được ký ở nước ngoài thì chúng phải được ký và chứng thực bởi một cơ quan ngoại giao của Mỹ. Công ty xác minh quyền sở hữu sẽ không chấp nhận bất kỳ hồ sơ nào mà không được chứng thực bởi viên chức ngoại giao Mỹ

Trong một vài trường hợp, người vay đến từ quốc gia ngoài Mỹ sẽ ủy quyền cho một bên đại diện đóng tại Mỹ. Điều này còn là thông lệ thì còn có chỉ dẫn cần nhớ là: một quyền ủy nhiệm cho một mục đích này sẽ chỉ áp dụng cho một địa chỉ cụ thể ở một quận cụ thể. Nếu mua hai bất động sản khác nhau ở hai quận khác nhau thì cần phải có hai quyền ủy nhiệm khác nhau.

Chuẩn bị cho Những Khác Biệt

Nên ghi nhớ rằng nhiều người vay đến từ quốc gia ngoài Mỹ không nói Tiếng Anh được tốt lắm. Theo Hiệp Hội Những nhà môi giới bất động sản quốc gia, mặc dù những người mua nhà ở Mỹ đến từ các nước nói tiếng Anh như Anh, Canada chiếm một tỷ lệ lớn, nhưng người Trung Quốc vẫn là nguồn khách hàng số 1 (trong năm 2015-2016). Cũng ngày càng dễ hơn để có thể tìm được những dịch vụ dịch thuật để nhờ họ hỗ trợ. Cần hỗ trợ, chì cần dùng“Google” tìm kiếm

Cũng có khi gặp phải những khác biệt khác nữa ngoài vấn đề ngôn ngữ. Nhiều người mộ đạo Hồi giáo tin rằng tính lãi là bị nghiêm cấm bởi tôn giáo của họ. Đây chính là lý do tại sao một vài đơn vị cho vay đề nghị tài trợ họ theo cách mà vẫn giúp họ tuân thủ được nguyên tắc tôn giáo đó.

Có thể thấy rằng có một vài cân nhắc đặc biệt mà những chuyên gia cho vay và bất động sản cần phải xem xét đối với người vay đến từ quốc gia ngoài Mỹ. Đối với những nhà cung cấp dịch vụ mà đầu tư thời gian vào thị trường này , biết được những phức tạp thế nào và tìm cách tinh giản tiến trình xin vay ra sao thì họ sẽ có được những thành quả xứng đáng.

Có một bộ phận lớn những người mua bất động sản có quốc tich ngoài Mỹ cần hỗ trợ. Và ngày càng nhiều đơn vị cho vay, nhà môi giới đang cạnh tranh nhau. Tại sao bạn không thử nắm bắt cơ hội như thế?

Ông Eric Trần là Tổng Giám Đốc Điều Hành của UCC, một đơn vị cho vay đóng tại Huntington Beach rộng về chuyên môn trong cho vay tiền cá nhân. Mọi liên hệ với ông xin được chào đón qua: Eric@universalcommercialcapital.com , hoặc: 714-300-8223.